2026년 03월 31일(화) 부동산 이슈 리뷰

2026년 03월 31일(화) 부동산 이슈 리뷰

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Today's Summary

국세청이 강남3구·한강벨트 다주택 임대업자 15곳에 대해 2,800억 원 규모 탈루 혐의로 고강도 세무조사에 착수했다. 서울 아파트 매매가격은 3월 넷째 주 0.06% 상승하며 7주 만에 오름폭이 소폭 반등한 반면, 강남3구와 용산구 약세는 5주째 지속 중이다. 전세시장은 0.15% 상승하며 매매 대비 강세 흐름을 이어가고 있고, 서울 전세 물건은 연초 대비 27% 급감했다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)가 40일 앞으로 다가오면서 매도 타이밍을 둘러싼 시장의 긴장감이 한층 고조되고 있다.

집중분석 | 국세청, 강남3구·한강벨트 임대업자 2,800억 탈루 세무조사 착수

▶ 핵심 이슈

국세청은 3월 30일 주택임대사업자 세제 혜택을 누리면서 총 2,800억 원의 세금을 탈루한 혐의를 받는 다주택·기업형 임대업자와 분양업체 15곳(법인 5, 개인 10)에 대해 강도 높은 세무조사에 착수한다고 발표했다. 조사 대상은 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 한강벨트(마포·용산·성동·강동·광진·동작) 내 아파트 5호 이상 다주택 임대업자 7곳, 아파트 100호 이상 기업형 주택임대업자 5곳, 허위 광고를 통한 아파트 임대·고가 분양업체 3곳이다.

▶ 탈루 규모와 수법

조사 대상 15곳이 보유한 아파트는 총 3,141호이며 공시가격은 9,558억 원에 달한다. 이 중 수도권에 1,850호가 집중돼 있고, 강남3구·한강벨트 내 아파트 324호의 공시가격만 1,595억 원이다. 개인 최다 보유자는 247호, 법인 최다 보유자는 764호를 각각 보유하고 있으며, 공시가격 최고가 임대 아파트는 강남구 압구정동 현대아파트로 58억 원에 달한다.

주요 탈루 수법을 보면, 전세보증금을 타인에게 대여하며 이자소득을 누락하고 사주 일가의 해외여행비·명품 구입비 등을 법인 비용으로 변칙 처리한 사례, 임대수입을 통째로 신고에서 빠뜨리고 인테리어 비용을 무관한 사업장 매입으로 돌린 사례, 할인 분양을 앞세워 실제로는 할인 없이 고가 분양한 뒤 수익을 자녀 법인에 건설 용역 형태로 몰아주거나 별장 공사비 50억 원과 슈퍼카 8대(15억 원 상당) 구입에 유용한 사례가 적발됐다.

▶ 시장 파급력 분석

이번 세무조사는 단순한 세정 차원의 조치를 넘어 현 정부의 부동산 시장 정상화 의지를 보여주는 상징적 이벤트로 읽힌다. 안덕수 국세청 조사국장도 브리핑에서 '범정부 부동산 시장 정책에 동참하고 있다'고 직접 언급했다. 올해 들어 정부는 매매계약 신고 관리 강화, 자금조달계획서 세분화, 주담대 위험가중치 상향(15→20%) 등 투명성 강화 조치를 줄줄이 시행해 왔는데, 이번 세무조사는 그 연장선에서 임대시장까지 관리 범위를 확대한 것이다.

특히 강남3구·한강벨트라는 구체적 지역을 명시하면서 '기업형 임대업자'까지 칼을 댄 것은, 정부가 주택 공급 체계에서 민간 임대사업자의 역할을 재조정하겠다는 신호로 해석된다. 향후 임대사업자 등록 유지 요건이 강화되거나, 세제 혜택 대상의 범위가 축소될 가능성도 배제할 수 없다. 현재 강남3구와 용산구의 매매가격이 5주째 하락하고 있는 상황에서, 이번 세무조사 발표는 해당 지역 다주택자들의 매물 출회를 더욱 가속화시킬 수 있다는 점에서 시장 수급에 직접적인 영향을 줄 전망이다.

금주 매매·전세 동향

한국부동산원이 발표한 3월 넷째 주(3월 23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06% 상승하며 7주 만에 오름폭을 0.01%p 키웠다. 서울 전체 매매가격은 59주 연속 상승하며 역대 두 번째로 긴 상승장을 이어가고 있다. 다만 강남3구와 용산구의 약세가 5주째 지속되는 등 서울 내부 양극화가 뚜렷해지고 있다.

전세시장은 매매와 반대 흐름을 보이며 0.15% 상승했다. 봄 이사철 수요와 맞물려 역세권·대단지 중심 오름세가 이어졌고, 광진구(0.26%), 성북구(0.26%), 강북구(0.24%), 도봉구(0.23%) 등이 강세를 나타냈다. 서울 전세 물건은 연초 2만 3,060건에서 1만 6,826건으로 27% 급감하면서 전세 수급 불균형이 심화되고 있다.

 

 

살펴봐야 할 정책 이슈

▶ 다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-39

2022년 5월부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일 종료된다. 대한민국 정책브리핑(korea.kr)에 따르면, 이재명 대통령은 2월 3일 제4회 국무회의에서 '사회 발전을 가로막는 부동산 문제를 지금이라도 막아야 피해를 최소화할 수 있다'며 세 번 미뤘던 양도세 중과 유예 종료를 확정했다. 정부는 2월 12일 재정경제부·국토교통부·금융위원회 공동으로 보완책을 발표했는데, 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산) 소재 주택은 5월 9일 이전 계약 체결 후 4개월 내 양도 시 중과 배제되고, 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 계약 후 6개월 내 양도 시 중과 배제된다. 유예 종료 후 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되므로 세 부담이 2~3배로 급증한다. 정부 Q&A에 따르면 가계약이나 사전 약정은 인정되지 않으며 반드시 매매계약서 작성과 계약금 입금 내역이 서류로 확인돼야 한다. 이미 강남·송파 등 주요 지역에서 급매물이 나오기 시작했으며, 5월이 가까워질수록 가격 하방 압력이 커질 수 있다.

▶ WGBI 편입과 자본 유입 기대

4월 1일부터 한국 국고채가 세계국채지수(WGBI)에 편입된다. 증권가에서는 11월까지 약 520억~620억 달러의 지수 추종 해외 자금이 유입될 것으로 기대하고 있다. 직접적인 부동산 영향은 제한적이나, 국채 금리 하락이 주택담보대출 금리 하향 안정에 간접적으로 기여할 수 있어 중장기적으로 주목할 필요가 있다.

▶ 2026년 상반기 세제 개편 로드맵 및 부동산감독원 설립

국토교통부와 여당을 중심으로 '주택 수 기준'에서 '자산 가치 기준'으로의 보유세 과세 체계 전환이 논의 중이다. 다주택자 종합부동산세 중과 폐지와 총자산 합산 과세 체계 도입이 검토되고 있으며, 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 방안도 유력하다. 한편 대한민국 정책브리핑에 따르면, 2026년부터 국무총리 소속 '부동산감독원(가칭)' 설립을 통해 시장교란 행위에 대한 감독체계가 대폭 강화된다. 또한 주택임대관리업 관리 대상이 기존 단독·공동주택에서 오피스텔 등 준주택까지 확대되고, 소규모 정비사업 기준이 완화돼 도심 주택 공급 속도가 빨라질 전망이다. 실거주하지 않는 투자 목적의 1주택 보유는 향후 세무 리스크의 핵심이 될 전망이므로, 보유 자산의 리밸런싱을 미리 검토해둘 필요가 있다.

오늘의 부동산 상식 | 양도소득세 '중과'란 무엇인가?

부동산 뉴스에서 빠지지 않고 등장하는 '양도세 중과'는 무엇이고, 왜 중요할까? 양도소득세 중과란 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 더해 과세하는 제도를 말한다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 예를 들어 양도차익 5억 원이 발생한 3주택자의 경우, 기본세율(최고 45%)에 30%p가 더해져 최대 75%의 세율이 적용될 수 있다.

중과가 적용되면 장기보유특별공제(최대 30%)도 배제된다. 같은 5억 원 양도차익이라도 중과 적용 여부에 따라 세 부담이 억 단위로 달라지는 이유다. 2022년 5월부터 한시적으로 중과가 유예돼 왔는데, 이 기간에는 보유 기간 2년 이상 주택에 대해 기본세율만 적용됐다. 하지만 올해 5월 9일 유예가 종료되면 다시 중과가 부활한다.

중과 여부를 판단할 때 핵심은 '양도일 기준'이다. 양도일은 잔금 청산일 또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날이 기준이 된다. 계약일이 아니라 잔금일이 중요하다는 점을 반드시 기억해야 한다. 또한 분양권과 조합원입주권도 주택 수에 포함되므로, 본인의 정확한 주택 수를 파악하는 것이 절세의 출발점이다. 올해처럼 세제 변동이 큰 해에는 매도 시점과 세법상 주택 수에 따라 세금이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가 상담을 병행하기를 권한다.