공급의 역설 — 짓는다고 해결되지 않는 이유

 

공급의 역설 — 짓는다고 해결되지 않는 이유

신통기획 170곳 완료, 그러나 지금 당장 입주할 집은 없다

2026년 4월 7일 (화)

 오늘 서울시는 도봉구 쌍문동 26일대를 주택정비형 재개발사업 신속통합기획 대상지로 확정했다고 밝혔습니다. 이로써 서울에서 추진 중인 264개 신통기획 사업 가운데 170곳이 기획 단계를 마무리하게 되었습니다. 용적률 300% 이하, 최고 35층, 1,030가구 규모의 주거단지가 들어설 예정입니다. 숫자만 보면 인상적인 성과입니다. 그러나 이 소식이 오늘 전세를 구하러 나온 서울의 세입자에게 아무런 위안이 되지 못한다는 것이 2026년 봄 부동산 시장의 냉혹한 현실입니다.

 신속통합기획, 이른바 신통기획은 서울시가 2021년 오세훈 시장 취임과 함께 도입한 정비사업 가속화 제도입니다. 과거 재개발 정비구역 지정에 평균 5년이 걸리던 것을 서울시가 초반부터 계획 수립에 직접 개입해 2년으로 단축하겠다는 취지였습니다. 층수 규제 완화, 용적률 상향, 조합 설립 직후 시공사 선정 허용 등의 인센티브를 통해 사업 속도를 높였고, 2026년까지 총 26만 호 공급 계획을 서울시 목표로 제시해 왔습니다. 공급 확대라는 방향성만 놓고 보면 올바른 정책임에 틀림없습니다.

 문제는 '시간의 벽'입니다. 신통기획이 완료됐다는 것은 도시계획 설계가 확정됐다는 의미이지, 아파트가 지어졌다는 뜻이 아닙니다. 기획 완료 이후에도 정비계획 수립, 구역지정 고시, 조합 설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 이주·철거, 착공, 준공에 이르는 긴 여정이 남아 있습니다. 빠르게 진행되는 구역도 실제 입주까지는 7년에서 10년이 소요됩니다. 다시 말해, 오늘 확정된 쌍문동 재개발에서 1,030가구가 실제로 입주하는 시점은 이르면 2033년 이후입니다. 지금 당장 서울 전세를 구하는 수요자에게 이 소식은 먼 미래의 이야기입니다.

 이것이 바로 '공급의 역설'입니다. 정부와 서울시는 끊임없이 공급 대책을 발표하고, 신통기획 대상지는 확대되며, 수십만 호의 공급 계획이 쌓이지만, 지금 이 순간 시장에 들어올 수 있는 실제 입주 물량은 오히려 줄어드는 구조입니다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만 6천 가구로 지난해(약 3만 6,900가구)의 절반에도 미치지 못합니다. 직방 통계도 48% 감소를 가리킵니다. 2020년 약 5만 가구에서 시작해 매년 감소해 온 결과가 올해 정점에 달한 것입니다. 착공을 멈췄던 2021~2022년의 대가를 지금 치르고 있는 셈입니다.

 4월 이사철은 이 수급 불균형이 가장 적나라하게 드러나는 계절입니다. 아실(Asil) 데이터에 따르면 올해 서울 전세 매물은 지난해 같은 날 대비 약 26% 감소한 2만 2,848가구로 집계되었습니다. 비아파트(빌라·오피스텔) 기피 현상이 심화되면서 아파트 전세로 수요가 더욱 쏠리는 '전세 편중' 현상도 가속화되고 있습니다. 노원구, 도봉구 등 강북 지역에서 전세 매물 감소세가 특히 가파른 것은 상징적입니다. 오늘 신통기획이 확정된 쌍문동을 품은 도봉구 인근 전세 시장의 긴장이 그 현실을 그대로 보여줍니다.

 여기에 4월 17일 시행을 앞둔 다주택자 주담대 만기연장 금지 조치가 새로운 변수로 작용하고 있습니다. 이 정책은 매물 출회를 유도하려는 의도이지만, 동시에 의도치 않은 부작용을 낳을 수 있습니다. 세입자가 거주하는 주택은 임대차계약 종료일까지 만기연장이 예외적으로 허용되는데, 이 때문에 다주택자들이 급히 매도하기보다 기존 세입자를 유지하는 방향으로 대응할 경우 오히려 전세 매물 공급이 더욱 제한될 수 있습니다. 대출 규제가 매물을 끌어내려는 정책과, 임차인 보호를 위한 예외 조항이 충돌하면서 만들어내는 역설적 풍경입니다.

 그렇다면 지금 이 시장에서 어떤 시각으로 판단해야 할까요. 우선 '공급 대책 = 즉각적 가격 안정'이라는 등식은 버려야 합니다. 정비사업 발표가 오히려 인근 지역 집값을 자극하는 사례는 신통기획 역사 내내 반복되어 왔습니다. 쌍문동이 신통기획 100호(81 일대)로 확정됐을 당시에도 인근 매물 호가가 움직였던 것이 대표적입니다. 공급 발표는 단기적으로는 기대심리를 자극하고, 실제 공급 효과는 수년 후에야 나타납니다. 시장 참여자들이 이 시간 격차를 이용해 선제적으로 움직이는 것이 한국 정비사업 시장의 오랜 작동 방식입니다.

 전세 시장의 불안은 매매 시장의 하방을 지지하는 구조적 압력으로 작동합니다. 전세가가 오르면 갭(매매가-전세가)이 좁혀지고, 이는 실수요자와 갭투자자 모두에게 매수 유인이 됩니다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 급매물이 일부 소화되더라도, 신규 입주 물량이 절대적으로 부족한 환경에서 전세 수급 불균형이 해소될 가능성은 낮습니다. 전문가들은 올해 서울 전세가격 상승률이 매매가격 상승률(4.2%)을 웃도는 4.7%에 달할 것으로 전망하고 있습니다.

 공급이 해법임은 분명합니다. 그러나 그 공급이 시장에 실제로 도달하기까지는 시간이 필요합니다. 그 시간의 간극 속에서 실수요자들은 고통받고, 투자자들은 기회를 읽으며, 정책은 그 사이에서 균형을 잃기 쉽습니다. 지금 부동산 시장을 읽는 핵심은 바로 이 시간의 격차를 이해하는 것입니다. 신통기획 170곳 완료라는 뉴스가 반가우면서도 안타까운 이유가 여기에 있습니다. 긴 안목으로 공급 지도를 그리는 것과, 지금 당장 살 집을 구해야 하는 사람의 현실 사이의 간극, 그것이 2026년 봄 대한민국 부동산이 마주한 가장 진솔한 숙제입니다